Inqulino abandona la vivienda

El alquiler está pensado para personas que no desean o no pueden comprometerse con la compra de un inmueble, lo que implica que los inquilinos tengan cierta libertad a la hora de abandonar la vivienda. Esta situación de abandono por parte de compañeros de alquiler o parejas que ya no se entienden, genera situaciones complicadas para el inquilino que se queda viviendo en el piso arrendado.

Debido a los altos costes del arredamiento de vivienda en grandes ciudades, nos encontramos con multitud de inquilinos que, de un día para otro, deben abonar mensualmente una cantidad demasiado elevada sin contar con la ayuda económica del inquilino que decidió marcharse del piso.

Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla ciertas vías para solucionar este tipo de situaciones tan delicadas. Os explicamos a continuación.

¿Cómo ganar dinero con el alquiler como inquilino?

CASO REAL OKIDOC

Hoy os contaremos la historia de Paco y Lola, una pareja feliz…hasta que se acabó el amor, como muchas de nuestro entorno. Entonces, después de las lamentaciones y reproches (¡que los hubo!) llegó la realidad de los 800€ de renta del alquiler que debía asumir Paco que se quedó viviendo en el piso que compartía con Lola en Madrid*.

Se le hizo a Paco muy cuesta arriba a partir del tercer mes el pago de la mensualidad, empezaba a retrasarse unos días en pagar al arrendador los 800€ por el apartamento de 3 habitaciones y 2 baños en el centro de la ciudad.

Quería esa vivienda, le gusta el barrio, cerca de su trabajo, bien comunicada… vamos que no iba a desistir del contrato de alquiler que tenía en vigor, aún le restaban 2 años y medio para alcanzar los 3 años de plazo que le concede la Ley de Arrendamientos Urbanos al inquilino.

Buscando una solución, nos tomamos un café y le dimos la idea de subarrendar la vivienda. ¿De qué me habláis? ¿Qué es el subarrendamiento? ¿Cómo funciona? ¿Y cómo se hace?

Nos bombardeó a tantas preguntas que consideramos de gran interés compartirlas con vosotros por si os pueden servir en el futuro.

*Los nombres y la ciudad de los protagonistas han sido intencionadamente modificados por respeto a la intimidad de Paco y Lola.

¿Qué es el subarrendamiento?

El subarrendamiento es el contrato de alquiler por el que un inquilino alquila el inmueble en el que es arrendatario por otro contrato de arrendamiento anterior y en vigor.

En pocas palabras, es el alquiler de un inmueble hecho por el propio inquilino que lo habita.

Algunos ejemplos de un contrato de subarrendamiento os pueden ayudar a comprender lo habitual de esta figura, de la que todos oímos hablar pero que muchos desconocen.

Estos ejemplos son casos cotidianos de subarriendo que formaliza el inquilino actual de la vivienda o del local:

  • el alquiler de vivienda por temporada vacacional, para las semanas de verano o las navidades
  • el arrendamiento de habitaciones en un piso de alquiler,
  • el alquiler de un despacho profesional o un negocio

Por lo tanto, podemos hablar de 2 modalidades de subarrendamiento:

  • subarrendamiento de vivienda habitual o permanente (según la definición del artículo 2.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
  • subarrendamiento de vivienda de temporada, oficinas o locales (siguiendo el concepto del artículo 3 de la L.A.U.)

En el caso de Paco, que abordaremos hoy, se trataba del primero: El subarriendo de la vivienda habitual del inquilino.

 

¿Qué es necesario para que exista el subarrendamiento?

Necesariamente debe estar en vigor un contrato de arrendamiento de vivienda a favor del arrendatario. El contrato de subarriendo es un contrato derivado y conexo al de arrendamiento.

Además, es necesario el consentimiento por escrito del arrendador como recoge el artículo 8 de la ley de Arrendamientos Urbanos para los casos de vivienda permanente o habitual.

Desde el momento en que se formaliza un contrato de subrarrendamiento cambian los nombres de los intervinientes. Al arrendatario inicial lo denominamos subarrendador y al nuevo inquilino el subarrendatario.

 

Surgen entonces dos importantes dudas:

¿Cuánto dura y cuánto puede cobrar Paco por la cesión de su vivienda permanente o habitual a un tercero?

Las respuestas son muy sencillas para el caso de este nuevo contrato de alquiler de la vivienda, vendrán limitadas por el contrato de arrendamiento inicial que Paco tiene con el arrendador

  • el plazo no puede exceder del fijado en el contrato de alquiler original,
  • la renta pagada por el o los subarrendatarios no puede superar la que se estableció para el contrato inicial

Y entonces, como el subarrendamiento genera ingresos ¿Cómo afecta a la declaración de la renta?

Cuando se produce un nuevo contrato de alquiler como es el subarriendo de una vivienda se origina un movimiento de dinero, eso a Hacienda no se le escapa y hasta que lo modifiquen debes tener en cuenta que las rentas pagadas por el subarriendo se deben incorporar en el IRPF:

  • Para el arrendador, el inicial, las rentas recibidas por el arrendamiento son rendimientos del capital inmobiliario
  • Para el arrendatario, convertido en subarrendador, la rentas que percibe serán consideradas como rendimientos del capital mobiliario.

 

Acabando nuestro café Paco “se vino arriba” y ya nos preguntó abiertamente:

¿Puedo pactar libremente con mi inquilino (subarrendatario) unas nuevas condiciones del alquiler de la vivienda?

Le recordamos que, al tratarse de un subarrendamiento de vivienda permanente o vivienda habitual su nuevo contrato de alquiler estaba enmarcado dentro del contrato original (renta mensual, plazo total, etc).

No obstante, siempre se estará a la libertad de pactos -con esos límites comentados- entre subarrendador y subarrendatario.

Después, conviene saber que está la Ley de Arrendamientos Urbanos en sus Títulos I y IV que son de obligado cumplimiento.

El Título II de la Ley de Arrendamientos urbanos por ser vivienda permanente (artículo 8 de la L.A.U.)

Finalmente, y como siempre, estaremos a lo contemplado en el Código Civil.

 

Con todo lo hablado Paco se fue más animado, pensando cómo iba a hacerlo y en buscar a su compañero de piso ideal para subarrendar la vivienda y hacer frente al pago de la renta.

 

En próximo artículo os contaremos el funcionamiento del contrato de subarrendamiento para el uso distinto de vivienda.

Los contratos de alquiler de www.okidoc.es te permiten autorizar o prohibir el subarrendamiento con una sencilla respuesta SI/NO. La respuesta debe ser el fruto de la negociación arrendador-inquilino.

Os anticipamos una idea: para el caso de subarrendamiento de oficina o vivienda de temporada es diferente, incluso puede aumentarse la renta a cobrar, artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Okidoc cuenta con gran experiencia en la realización de contratos de alquiler digitales así como en comunicaciones entre inquilinos y propietarios.