El alquiler seguro empieza en el contrato de arrendamiento: fiador, aval y seguro de alquiler
Disfruta un alquiler seguro de tu vivienda leyendo esta guía de las mejores opciones para un arrendamiento sin impagos: fiadores, aval bancario y seguro de rentas del alquiler, las mejores herramientas contra el incumplimiento.
Medidas para garantizar el contrato de alquiler de vivienda:
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El aval personal: avalista, fiador
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El aval bancario
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El seguro del alquiler
EL AVAL PERSONAL: AVALISTA, FIADOR
¿Quién puede ser avalista o fiador en un contrato de arrendamiento de vivienda?
Normalmente serán familiares o amigos muy cercanos de los arrendatarios, es muy habitual que los padres asuman el papel de fiadores en los casos de pisos para estudiantes.
¿Cómo se establece el aval?
¿Cuánto dura el aval?
¿Cuándo responden los avalistas o fiadores?
En principio, parece lo más lógico que sólo respondan los fiadores en caso del incumplimiento del contrato por parte de los arrendatarios y previo requerimiento de pago del casero a los obligados y así es en la mayoría de los casos.
Ventajas e inconvenientes del aval personal
EL AVAL BANCARIO
Solicitar el aval de un banco al inquilino antes de firmar el contrato de arrendamiento de la vivienda es una opción que tiene el arrendador para garantizarse el cobro de las rentas del alquiler. No es obligatorio, se trata de una garantía adicional con el fin de tener un alquiler seguro. La tramitación correo a cargo de los arrendatarios en su entidad financiera.
Garantía para el banco: la pignoración
Para que el banco acceda a ofrecer su garantía al inquilino, hasta una cantidad de dinero y por un tiempo limitado, solicitará unas garantías. Lo más rápido y habitual en este tipo de operaciones es pignorar una cantidad de dinero equivalente: un depósito o un fondos de inversión son los productos financieros que más encajan si bien los seguros de ahorro o las acciones pueden servir también como contragarantía.
Coste del aval
La tramitación de un aval bancario para asegurar las rentas de un contrato de alquiler conlleva dos tipos de comisiones que pagará en inquilino a la entidad:
- la comisión de formalización, a la firma del aval, solamente una vez y
- la comisión de riesgo, periódica y normalmente trimestral y que se conoce como comisión de riesgo.
El resultado de ambas comisiones que cobra el banco es una cantidad del 2-4% anual del importe del aval (ej. para garantizar unas rentas de alquiler de 6000€ deberás pagar entre 120-240€ al año al banco por mantener ese aval ante el casero).
Además, dependerá del importe y la entidad financiera, algunas veces se debe firmar la garantía en un notario por lo que el arrendatario debe asumir ese pago (aproximadamente un 0,3% del importe). No siempre es un requisito imprescindible, preguntad en la entidad pero tenedlo en cuenta.
Ejecución del aval. Primer requerimiento.
El aval es una carta que firma el banco y a favor de los arrendadores dónde se indica que si no pagan los arrendatarios con la reclamación en el banco ya es suficiente. Esta es la modalidad más común, el aval a primer requerimiento. Los propietarios cobran su deuda hasta el importe garantizado por el banco pero los inquilinos morosos podrían seguir en la vivienda, ahora empezaría el problema del desahucio.
Ventajas e inconvenientes del aval bancario
Las principales ventajas que encontramos en el aval de un banco es su gestión, en 3-5 días debería estar disponible, y la seguridad que ofrece al propietario del cobro de las rentas pendientes.
Como inconvenientes encontramos el coste anual y que sólo garantiza el pago de las rentas de alquiler, si el inquilino no abandona la casa a pesar del impago pues el propietario se verá obligado a iniciar un procedimiento judicial para el desahucio.
EL SEGURO DEL ALQUILER
Otra de las opciones que se pueden utilizar para conseguir un alquiler seguro, alternativa que está muy de moda frente al tradicional aval bancario, es el seguro del alquiler. Esta forma de mejorar las garantías del contrato de alquiler es un seguro que se paga al comienzo del arrendamiento y garantiza el cobro de las rentas del perdió pactado, gastos de defensa jurídica, en algunos casos incluye desperfectos que puedan causar los inquilinos, etc.
Lo aconsejable es preguntar en varias compañías aseguradoras y comprar costes y coberturas. La compañía para formalizar el contrato de seguro hará un estudio de la solvencia y estabilidad del empleo del futuro inquilino.
Documentación requerida
Solicitarán las últimas nóminas y/o vida laboral, no todos los arrendatarios son susceptibles de encajar en este tipo de seguros, se asegura el cliente que tiene una situación laboral fija en una empresa y con una antigüedad mínima de 2 años.
Coste del seguro del alquiler
Dependerá del importe de las rentas aseguradas y del plazo, no es lo mismo asegurar 6 meses de alquiler que 12. La idea aproximada que os debéis llevar es que representará de un 4-6% del importe de las rentas anuales, como hemos dicho antes lo importante es consultar en varias compañías de seguros y comparar ¡no os olvidéis de las coberturas, no todo es el precio!
El pago de la prima, recomendamos, que lo haga el propietario (lo puede repercutir al inquilino, todo dependerá de lo que pactéis en el contrato). Pensad que si lo impaga el inquilino el arrendador se queda sin cobertura del impago, y posiblemente si el cobro de las rentas.
Ventajas e inconvenientes del seguro de alquiler
Desde el punto de vista del arrendador la principal ventaja parece mejores coberturas y más tranquilidad, no sólo cubre el impago sino gastos para el procedimiento de desahucio o incluso se encargan de la reclamación, ciertos imperfectos de la vivienda…
Como inconveniente más destacado es que el coste del mismo suele ser un poco más elevado que el aval bancario, también da mayores coberturas. Es un producto que se adapta perfectamente para el empleado con nóminas y antigüedad en el empleo pero en el caso de inquilinos con situación laboral temporal es de difícil contratación.
De nada sirve todo lo anterior si no se parte de un buen contrato de alquiler…un contrato de arrendamiento que esté redactado por abogados, sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U) y no tenga ninguna cláusula abusiva ni para el propietario ni para el inquilino.
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(*) Art. 1822 Código Civil: por la fianza se obliga uno a pagar o cumplir por un tercero, en el caso de no hacerlo éste.
(**) Art. 1851 Código Civil: La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.
