Contrato de alquiler de vivienda, online y firma electrónica
Guía definitiva del contrato de arrendamiento de vivienda, legal. Contenido imprescindible, lo recomendable, vigila las cláusulas abusivas y la firma electrónica
El momento crucial ha llegado, ya hemos encontrado la casa donde queremos vivir los próximos meses incluso años o, desde la otra perspectiva, dimos con el inquilino ideal para nuestro apartamento en el centro de la ciudad. Es en ese instante cuando a todos los arrendatarios y propietarios os aparecen las dudas habituales por hacer un contrato de alquiler perfecto que sea legal y proteja vuestros intereses.
Sinceramente, os adelantamos que el contrato de arrendamiento perfecto no existe. Un buen contrato de alquiler, desde el punto de vista legal, no os vacuna contra un mal inquilino o propietario. El acuerdo que se firma entre ambas partes cuando se alquila una vivienda tiene que ser el reflejo de lo pactado cuando se ha visitado la casa. El contenido del contrato es negociable en su mayor parte y ambos intervinientes -arrendador y arrendatario- debéis de tratar de adaptar el documento a vuestros intereses.
ÍNDICE
Quiero mi Contrato de Alquiler
Lo imprescindible en todo contrato de alquiler
El Art. 37 de la LAU nos dice en el párrafo dos “…se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente pactado”
Leyendo el artículo ya tenemos los elementos necesarios para tener un contrato de arrendamiento de vivienda:
Identidad de las partes
Arrendador y arrendatario, que pueden ser múltiples, perfectamente identificados (nombre completo, NIF, dirección y os aconsejamos correo electrónico y teléfono móvil que serán muy útiles en el caso de querer ejecutar una notificación legal).
El inmueble
Vivienda sobre la que se realiza el contrato de alquiler. Nuestro consejo es que la describáis con el mayor detalle posible: dirección completa, referencia catastral, plaza de garaje, metros, datos registrales…
El plazo del contrato de alquiler
Después de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 la duración del contrato será la que libremente pacten las partes (artículo 9 de la LAU). Si bien el inquilino tendrá derecho a prorrogarlo hasta 3 años, en los casos de arrendamiento para vivienda.
La renta inicial
Lo que vamos a pagar/cobrar por el alquiler de la casa. Reflejad en el documento cómo y dónde se paga, os recomendamos que sea por transferencia bancaria para que siempre queda constancia del cobro y pago. Las cuentas bancarias tienen 20 dígitos o 24 si es el IBAN.
Hasta aquí lo más básico, lo estrictamente necesario, pero hay innumerables preguntas que os hacéis arrendador e inquilino antes de llegar al acuerdo, esas preguntas y sus respuestas son las que definen el resto de las cláusulas del contrato y conviene plasmarlas por escrito para evitar olvidos y discusiones futuras.
Lo recomendable a incluir en el arrendamiento
Con lo anterior tendremos un contrato de arrendamiento de la vivienda muy básico, normalmente propietario y arrendatario negocian otros asuntos de la vivienda que se deben poner negro sobre blanco.
Los gastos de suministros
En este apartado no suele haber diferencias, lo habitual es que si hay contadores que individualizan el consumo (agua, luz, gas…) se paguen por el inquilino -art. 20.3 de la LAU- pero se podría pactar algo distinto.
Impuestos, tributos y gastos de comunidad de propietarios
Como mucho de lo comentado en este apartado se puede pactar casi todo entre arrendatario y arrendador. Lo más habitual es:
- que el IBI o impuesto de bienes inmuebles sea a cuenta del propietario
- las basuras por el inquilino
- los gastos de comunidad ordinarios por cuenta del inquilino
- los gastos de comunidad extraordinarios, derramas, a cargo de la propiedad.
Recalcamos, es negociable y son cantidades de dinero importantes a lo largo de la vida del contrato así que hablad y dejadlo reflejado en el documento definitivo.
El subarrendamiento
¿Qué es el subarrendamiento? Es el alquiler del alquiler, es decir, el inquilino se vuelve arrendador de los nuevos inquilinos (artículo 8 de la LAU). Sólo se puede llevar a cabo con el expreso consentimiento del propietario, por escrito. Y estará condicionado por la renta y plazo por el contrato de alquiler original, podéis entenderlo bien en este post.
Las obras en la vivienda
En principio ningún propietario va a permitirlas, conviene negociarlas y dejarlas por escrito. El artículo 23 de la LAU exige el consentimiento por escrito previo a iniciarlas.
Adquisición preferente: Tanteo y retracto.
El propietario puede vender la casa y el inquilino tiene derecho a optar a comprarla por lo que se le debe comunicar las condiciones y el precio con un plazo de 30 días (derecho de tanteo). Es un derecho al que el arrendatario puede renunciar, debe dejarse por escrito esta cláusula de renuncia para que el arrendador pueda disponer de la vivienda sin problemas, sin olvidar el aviso de 30 días antes de la compraventa.
Animales
Conviene indicarlo en el contrato, el propietario tiene derecho a conocer y consentir. No es lo mismo tener un canario o una pequeña pecera que tres perros y dos gatos; los olores, ruidos y molestias al vecindario no son asuntos menores. Se puede pactar y es preferible hablarlo antes para que nos suscite problemas y el propietario pueda solicitar la rescisión por incumplimiento del contrato.
Negocios en la vivienda
La existencia de un negocio podría desvirtuar el destino del alquiler y, además, tiene implicaciones fiscales tanto para arrendador como para el arrendatario. El propietario tiene derecho a conocer para qué se a va usar su vivienda, incluso puede llegar a rescindir el contrato si no se le da el destino pactado.
En este caso se trata de un asunto similar al de los animales, con dos ejemplos lo entenderás:
- el negocio del inquilino es que es un periodista freelance que escribe en su ordenador desde casa y no molesta a nadie, no recibe y sólo necesita un domicilio a efectos fiscales,
- el negocio del inquilino recibe constantemente visitas, con ruidos a las horas de descanso de los vecinos…
Por último, acompañar los contratos con
El certificado energético del piso
Es obligatorio en los alquileres destinados a vivienda que superan los 4 meses de duración. Lo aporta el arrendador, si bien con la simple mención de su existencia y su identificación sería suficiente. Siempre es más completo, nos parece, dejar una copia de la etiqueta de la calificación energética concedida a la vivienda.
Inventario de muebles y enseres
Una relación de camas, electrodomésticos, menaje, etc. Al final del arrendamiento será más fácil determinar si la casa se devuelve a su propietario como se cedió al comienzo.
Fotografías de la vivienda
Cuando no estamos hablando del alquiler de un piso vacío os insistimos en incorporar 4-6 fotografías de las principales estancias (comedor, salón, dormitorio, baño y cocina). De esta manera el propietario demuestra que el inmueble cumplía con los requisitos mínimos de habitabilidad en el momento de la firma del contrato de alquiler.
Las cláusulas abusivas en el alquiler
Antes de formalizar un contrato de arrendamiento de vivienda debes revisar que no se incluya ninguna cláusula abusiva en perjuicio del arrendatario o subarrendatario.
Las cláusulas abusivas más habituales que nos encontramos en la práctica del despacho son:
- Exigir el cumplimiento mínimo de un año en el inmueble. El inquilino tiene derecho (art. 11 LAU) al desistimiento, dar por finalizado el contrato si han transcurrido 6 meses y se avisa con 30 días de antelación.
- Acceso libre por parte del arrendador a la casa. El domicilio es inviolable y así se recoge en nuestra Constitución. El propietario sólo puede acceder con permiso del inquilino.
- Negar el derecho de prórroga del contrato. El inquilino tiene el derecho (opción) a prorrogar el alquiler de su vivienda -al tratarse de arrendamiento con esa finalidad- hasta que alcance una duración de 3 años. El propietario, salvo una excepción por temas familiares, np puede negar esa prórroga (obligación).
- Exigir el pago de más de un mes de fianza. La fianza del arrendamiento para vivienda es de 1 mes, sí se pide más por parte del dueño de la casa y no se paga no es motivo para iniciar un desahucio. Advertimos que no se debe confundir la fianza con que se exija como mayor garantía del alquiler una cantidad de dinero o un aval bancario, no será en concepto de fianza.
Entérate de cómo reclamar la fianza a tu propietario
- La actualización de la renta en periodos inferiores al año. Lo indica claramente el artículo 18 de la LAU, no hay duda posible.
- El falso arrendamiento de temporada. Tratando de eludir la aplicación de los derechos que la LAU otorga al inquilino que fija su vivienda habitual en el inmueble se recoge en el contrato que el plazo es de 11 meses, por ejemplo. No lo dudes, si estableces tu vivienda habitual existirá el derecho a prórroga hasta los 3 años del contrato de alquiler.
- La obligación del inquilino de hacer las reparaciones necesarias para conservación del piso. Es obligación recae sobre el propietario (ar. 21.1 LAU); el arrendatario deberá asumir las pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la vivienda (art. 21.4 LAU). De todas maneras, la diferencia entre unas y otras a veces no resulta fácil y dará lugar a discusiones entre inquilino y propietario.
Antes de acabar con este apartado creemos que os conviene conocer el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos “Son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario…”
La firma del contrato. Opciones legales
El contrato de arrendamiento no es obligatorio que sea escrito. Prevalece la libertad de las partes, para que lo veas claramente te copiamos el art. 37 de la LAU que en su párrafo primero dice “Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”, es decir, que puede ser formalizado con un apretón de manos.
Lo cierto es que el contrato por escrito es el único que puede servir de prueba en caso de discusión. Por tanto, se ha impuesto la forma escrita como la más habitual y así te lo aconsejamos, documento por escrito y firmado por ambas partes en todas sus páginas, anexos incluidos.
En consecuencia, cuando llegas al acuerdo de alquilar una casa, te ves obligado a buscar un documento que sea legal y actual, imprimirlo por duplicado, citarte con la otra parte del contrato, revisadlo y firmar las dos copias en todas sus páginas para que cada uno tenga su original del contrato. Conclusión: tiempo y desplazamientos.
Ahora bien, que un contrato de alquiler se formalice por escrito y se firme no quiere decir que lo tengamos que escribir en un pergamino y con pluma de ave. Los modos de hacer las cosas cambian, las tecnologías evolucionan y el tiempo es escaso para todos.
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