Preguntas y respuestas que te ayudarán

El subarrendamiento de la vivienda es el contrato de cesión del uso de la casa que tiene alquilada el inquilino a otra nueva persona (subarrendatario). Ésta, el subarrendatario, se convierte en el inquilino del inquilino. y, por tanto, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino.

Quiénes intervienen en un subarrendamiento o subarriendo

De lo anterior puedes deducir que son 3 los intervinientes en un contrato de alquiler de vivienda una vez que la casa ha sido subarrendada:

• ​Arrendador,  el propietario de la vivienda
• Arrendatario o inquilino, que se convierte en subarrendador al firmar el contrato de subarrendamiento.
• Subarrendatario, el nuevo inqulino del arrendatario. 

Para que pueda existir un subarrendamiento o subarriendo es requisito imprescindible el consentimiento por escrito del propietario.  Este consentimiento puede fijarse inicialmente en el contrato de alquiler o bien posteriormente; recuerda que el arrendatario sólo puede subarrendar la vivienda si dispone de ese permiso del arrendador por escrito y con carácter previo

Lo importante es que propietario e inquilino negocien antes de firmar el contrato de arrendamiento si existe la posibilidad de ceder o subarrendar la vivienda. Con el resultado de esa negociación entre ambas partes se redacta el contrato. Así, cuando confeccionas tu contrato de alquiler de la vivienda online con OKIDOC simplemente debes elegir SI o NO en la pregunta sobre la cesión de la vivienda. Una vez respondida el propio contrato de alquiler viene redactado automáticamente. 

El subarriendo podría ser total o parcial, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (Artículo 8.2) sólo contempla el subarrendamiento de vivienda parcial para el caso de vivienda permanente o habitual, aunque no especifica ninguna limitación concreta.

División del subarrendamiento

A continuación la división del subarriendo o subarrendamiento de vivienda según la Ley de Arrendamientos Urbanos: 

• si se subarrienda la vivienda permanente o habitual, el inqulino que alquila una habitación en su vivienda arrendada. Sujeto a condiciones, precio y plazos del contrato original. Ni puede excederse en el precio cobrado por encima de la renta inicial ni del plazo pactado en el contrato de alquiler original. Estarán sujetos a la normativa de la L.A.U. sobre alquiler de vivienda.
• si el objeto de subarrendamiento es una vivienda de temporada, por ejemplo el subarriendo para el verano de un apartamento por parte del inquilino o bien el que se le puede hacer a un estudiante durante el curso escolar. En estos casos estaremos al pacto entre las partes y no los preceptos de la L.A.U. sobre vivienda permanente para regular el nuevo contrato de arrendamiento.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) lo contempla en su artículo 8, denominado Cesión del contrato y subarriendo.

En 30 segundos puedes aprender lo más importante en este video:

Ejemplos de subarrendamiento y nuestra solución

Con algunos ejemplos estamos seguros que lo entenderás a la perfección y verás que se trata de un tipo de contrato de lo más común: 

• alquiler de habitaciones a extranjeros. Normalmente emigrantes que están trabajando en grandes capitales como Madrid, Barcelona, Valencia, etc y no pueden permitirse el pago de una renta de alquiler de una vivienda completa o prefieren vivir acompañados.
• alquiler de habitaciones a estudiantes durante el curso escolar, normalmente entre los meses de octubre a junio.

Con el fin de hacerlo muy fácil para arrendatario y arrendador en nuestro contrato de alquiler de vivienda, que se firma ONLINE sin desplazarse, se refleja así:

Os preguntamos: ¿se puede ceder o subarrendar la vivienda? 

Respondéis: SI o NO según lo pactado previamente 

​...y se redacta automáticamente la cláusula del contrato de arrendamiento que refleja vuestra decisión inicial. Luego la podéis modificar pero siempre con el necesario consentimiento expreso y por escrito del propietario.

Peligros del subarrendamiento

Como has visto el contrato de subarriendo o subarrendamiento soluciona el problema de la vivienda para estudiantes, trabajadores que van a pasar alguna temporada en otra ciudad que no es la suya, emigrantes extranjeros, etc.

Sin embargo el propietario, arrendador, empieza alquilando la vivienda a una o varias personas que ha conocido y que piensa que van a aumir sus obligaciones (pagar la renta, cuidar la casa, hacer frente a los gastos de agua, luz...) pero puede acabar sin saber quién habita su vivienda. Por eso, se comprende la necesidad del consentimiento previo y por escrito del arrendador para que se celebre un contrato de subarriendo su vivienda.

Además, existen otras consideraciones que el propietario debe tener en cuenta a la hora de consentir el alquiler por parte del inqulino a un nuevo arrendatario (subrarrendatario) como es: ¿el seguro de la vivienda cubrirá los desperfectos o el impago de rentas de los nuevos inqulinos?.

A priori, y de una manera general, debemos decir que resulta muy difícil que la compañia de seguros de la vivienda cubra los desperfectos e impagos de las rentas de los subarrandatarios si llega a conocer del nuevo contrato. Todo hay que valorarlo antes de tomar una decisión.

En principio SÍ, como inquilino tienes derecho a subarrendar la vivienda que ocupas. 

Antes de ponerte a hacer un contrato de subarrendamiento o cesión del inmueble debemos diferenciar si la finalidad de tu contrato de alquiler del piso del que eres arrendatario es

• servir de vivienda permanente, habitual. Es decir, si has establecido allí tu hogar. Entonces tu derecho se recoge en el art.iculo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y está sometido a los requisitos que te decimos a continuación
• no sea tu vivienda permenente (por ejemplo: un despacho o local comercial, un alquiler vacacional de 15 días). En ese caso tu derecho se regula por el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y no necesita requisitos previos.

Por tanto, si nosotros estamos en la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento de vivienda para que podemos ceder o subarrendar la casa es necesario que:

• tengas consentimiento escrito por el arrendador o propietario, el consentimiento tiene que ser previo a la firma del contrato de subarrendamiento
• o bien que ya esté permitido en el contrato de arrendamiento original que firmaste.

En OKIDOC cuando confecionas tu contrato de alquiler de vivienda te preguntamos si queréis que exista o no el derecho a subarrendar la vivienda. La respuesta a esta sencilla pregunta es SI o NO, y con ella se autoriza o no la cesión de la vivienda. Recuerda que la respuesta es algo que tenéis que haber negociado arrendador e inquilino.

Con un simple SÍ o NO en el cuestionario ya lo tienes claro desde el principio de la relación. De todas maneras, posteriormente el inquilino puede solicitar al propietario su consentimiento, expreso y por escrito. 

Un resumen del contrato de subarrendamiento de vivienda en 30 segundos:

Pero puedes conocer más en profundidad qué es, ejemplos, precauciones... leyendo en el blog la historia de Paco y Lola.  

En principio, el precio del subarriendo es libre, lo deben pactar arrandatario y subarrendatario.

Ahora bien, y si el contrato de alquiler original está destinado a servir de vivienda es importante saber que no se puede pagar más de lo que está estipulado por el arrendamiento (artículo 8.2 de la LAU). Es decir, no se puede cobrar más de lo estipulado en el contrato de arrendamiento del inmueble. 

La regulación del precio y su duración la encontrarás en el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) pero como sabemos que una imagen vale más que mil palabras te dejamos un vídeo muy cortito con lo que debes saber del subarrendamiento de vivienda:

Si quieres conocer más puedes leer qué es es subrarrendamiento ​y en el blog la historia de Paco y Lola te enseñara cómo ceder o subarrenda la vivienda te puede ayudar a pagar el alquiler.

El subarrendamiento o subarriendo tiene la duración que pacten el inquilino con el subarrendatario, teniendo en cuenta que este nuevo contrato entre ambos no puede superar el plazo pactado contrato de arrendamiento inicial.

Esto es para los casos que estemos hablando de un contrato de arrendamiento de vivienda permanente o habitual (artículo 8 de la LAU) pues si se tratara de un local o una vivienda para estancia vacacional se regula por el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Nuestras explicaciones siempre van dirigidas al alquiler de vivienda permanente, el primer caso.

Cuando se trata de subarriendo para vivienda habitual o permanente, el plazo podría llegar hasta los 3 años que contempla la L.A.U.

En otras palabras,

- el contrato de subarrendamiento se extinguirá cuando finalice el contrato de alquiler inicial, 

- el contrato de subarriendo por temporada puede ser por un plazo inferior, libremente pactado por el inquilino original y el subarrendatario o nuevo inquilino.

Y para que tengas unas ideas básicas te dejamos este vídeo resumen de lo más importante de qué es el subarrendamiento de la vivienda: