Soy inquilino con contrato de alquiler firmado ¿a qué situaciones me puedo enfrentar?
El contrato de alquiler no impide la venta, la hipoteca o la subasta judicial de la casa. El inquilino debe conocer sus derechos y precauciones a tomar.
Estás tranquilamente en el sofá de casa y llaman a la puerta, una notificación oficial de un juzgado para el propietario de la vivienda. De repente te entra el miedo, hace unos meses que firmaste un contrato de alquiler del piso y ¿qué es esto? ¿qué va pasar con mi casa? ¿y mi alquiler? ¿me van a echar del inmueble?
Este es el caso de Carmen, de Sevilla, que nos visitó cuando le ocurrió y con todas sus dudas y miedos hemos querido hacer un repaso de pasos a seguir y recomendaciones al inquilino para que tenga un final feliz en el contrato de arrendamiento de su vivienda.
Con el fin de que hacer una explicación más sencilla vamos a seguir el siguiente índice de exposición.
ÍNDICE
Solicitar una nota simple de la vivienda antes de firmar el contrato
Es conveniente que antes de firmar un contrato de alquiler tengamos la seguridad de quien es el propietario del inmueble y si la casa tiene alguna carga que pudiera convertirse en un problema futuro (embargos o hipotecas).
Esa información de la vivienda es pública y se puede obtener en el Registro de la Propiedad, online en www.registradores.org solicitando una nota simple informativa. Conoceremos el propietario, si tiene algún embargo, hipoteca con bancos, etc.
Recuerda que ya hablamos de las ventajas de solicitar una nota simple antes de la firma del alquiler.
Inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Pros y contras
Con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de junio de 2013, el artículo 7.2 ha quedado redactado de esta forma:
“En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efectos frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad”
Lo que viene a decir que si eres el inquilino de un contrato de alquiler inscrito en el Registro de la Propiedad mantendrás tu derecho de alquiler frente a cualquiera que venga (comprador de la casa, banco que reclama el impago de la hipoteca…).
Lo más habitual es no llevarlo a registrar, la principal razón es el gasto que supone pagar notario, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y los honorarios del Registro; para una vivienda puede suponer un desembolso de 200-400€ y la discusión de quién lo paga ¿arrendador o arrendatario?
En el caso de nuestra amiga Carmen le hubiera convenido hacer los trámites del registrar el contrato pero no es lo habitual en los caso de alquiler de un piso.
Y ahora os preguntáis pero ¿es obligatoria la inscripción del contrato de alquiler en el registro de la propiedad?
No, no lo es. El arrendamiento de vivienda es un acuerdo entre propietario e inquilino que no necesita del inscribirse en ningún registro para ser válido. Es un contrato privado. La principal ventaja de la inscripción para el inquilino es que su protección jurídica es mayor frente a transmisiones de la finca.
Sin embargo, cuando hablemos de alquiler de locales comerciales sí parece más aconsejable asumir el gasto de la inscripción registral. Se trata de contratos hechos a más largo plazo y que muchas veces implican inversiones en instalaciones y reformas que no deberían dejar su viabilidad económica futura a la correcta administración de la propiedad por el arrendador, pero estos casos los trataremos en otro artículo con más detalle.
La venta del inmueble alquilado ¿es posible?
Como ya hemos dicho más arriba, el propietario (y arrendador) puede vender la vivienda alquilada y entonces os preguntaréis ¿cuál es la situación del inquilino? ¿se mantiene el alquiler o se extingue?
Contrato de alquiler de vivienda inscrito en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de alquiler estaba inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador se subroga en la posición del anterior propietario, es decir, se mantiene el arrendamiento en los términos del contrato. Es una novedad que aparece en el artículo 14.1 de la LAU tras su reforma de 2013.
Contrato de alquiler de vivienda NO inscrito en el Registro de la Propiedad
Si el contrato de alquiler NO estaba inscrito en el Registro entonces el artículo 14.2 de la LAU le permite al nuevo propietario poner fin al contrato de arrendamiento (1) y el inquilino podrá pedir que se le deje estar en la vivienda hasta 3 meses para abandonarla, cumpliendo con sus obligaciones del pago de la renta y de cuidado del inmueble. Además, el arrendatario tiene la opción de pedir al antiguo propietario una indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.
Si os encontráis en este caso, la venta de la casa, no olvidéis que el arrendatario tiene el derecho de adquisición preferente de la vivienda, se le conoce como derecho de tanteo y retracto. Por tanto, es obligado que os informe el propietario de las condiciones de la venta y se dispone de 30 días para adquirir el inmueble en el mismo precio (derecho de tanteo), si se ejercita una vez efectuada la compraventa dispondrás de 30 días desde que la conocieras (derecho de retracto).
Este derecho (2) es renunciable por parte del inquilino en el contrato. En OKIDOC confeccionas tu contrato y con una sencilla pregunta de respuesta SI/NO queda redactado según lo que hayáis negociado. El arrendador, lo habitual, es que prefiera que el inquilino renuncie al derecho de adquisición de la casa pero al final todo es fruto de la negociación previa a la firma.
Subasta judicial (embargo) de la vivienda con contrato de alquiler en vigor
Este era el caso de Carmen, la notificación que le entregaban en su casa para el propietario era una comunicación del Juzgado con la fecha de la subasta judicial de la vivienda.
Al parecer el arrendador no pagaba las cuotas de la hipoteca del inmueble y el banco ya hacía tiempo que inició los trámites judiciales para recuperar su dinero con la venta del piso. No se lo dijo a la inquilina. Carmen no pidió una nota simple informativa de la casa antes de la firma del contrato, por tanto desconocía la existencia de la hipoteca y que había comenzado el procedimiento de reclamación judicial de su pago.
Ahora se encuentra con el problema, qué hago nos preguntaba, ¿me pueden echar de la casa? ¿tengo derecho a quedarme de alquiler los 3 años que me concede la Ley de Arrendamientos Urbanos? Para responder, como en el caso que explicamos de la venta, nos preguntamos ¿Se trata de un contrato de arrendamiento inscrito en el registro de la Propiedad ANTES que la hipoteca?
- SÍ, entonces Carmen puede estar tranquila, el alquiler subsiste como se firmó. La verdad es que es un caso muy improbable que un banco conceda una hipoteca sobre un bien inmueble con una carga como un contrato de alquiler inscrito antes que su hipoteca ¡raro, raro!
- NO, pues como en el caso de la venta se resuelve el contrato de arrendamiento, queda extinguido. En este caso, el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (3) es muy claro y recoge expresamente este supuesto al decir “…la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de una sentencia judicial…quedará extinguido el arrendamiento”
NOTAS:
- La LAU nos remite al art. 1571 del Código Civil que dice “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta…”
- Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- Modificación incorporada en la Ley 4/2013 de 4 de junio para los arrendamientos firmados desde el 6 de junio de 2013
